第一篇 “顶层设计”——思想与政策法律篇 1
一、习近平总书记关于“三农”和实施乡村振兴战略的重要论述 1
二、政策体系 7
（一）“十八大”以来农村改革的政策体系 7
（二）2018年“乡村振兴战略”的实施意见 12
（三）《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》 14
（四）全国统筹城乡综合配套改革试验区、第二批全国农村改革试验区——成都市城乡统筹改革的政策体系 18
三、法律体系 23
（一）宪法 23
（二）全国人大及其常委会——基本法及相关普通法 24
（三）国务院及各部委——行政法规、部门规章及相关规范性文件 27
（四）最高法院——司法解释及相关指导性文件 28
第二篇 “多规合一”——规划篇 30
一、“多规合一”基本概述 30
二、相关规划概念简述 32
（一）国民经济和社会发展规划 32
（二）土地利用总体规划 33
（三）乡村规划 33
（四）主体功能区规划 33
（五）乡村振兴战略规划 34
（六）产业发展规划 34
（七）生态环境保护规划 35
重点、热点、疑难问题及解答 35
【重点、热点问题】 35
1．土地利用总体规划实施有哪些具体要求？ 35
2．确需修改土地利用总体规划的情形有哪些？应履行何种程序？ 35
3．如何制定城乡建设用地规模边界调整方案？ 36
4．乡镇土地利用总体规划应重点突出哪些内容？ 36
5．村土地利用规划与乡镇土地利用总体规划的关系如何？ 36
6．村土地利用规划应重点突出哪些内容？ 37
7．乡村建设规划许可证是否是办理用地审批手续的前置程序？ 37
8．项目建设前，如何办理乡村建设规划许可？ 37
9．在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，应承担哪些法律后果？ 38
10．特色小镇、田园综合体等项目打造中，在村庄建设和发展方面应满足哪些要求？ 38
11．特色小镇、田园综合体建设中，需要在乡规划、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，应如何办理手续？ 38
12．田园综合体等项目打造中，需要配建乡村公共公益设施，确需占用农用地的，应如何办理手续？ 39
13．乡村民宿建设中，使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理，应遵循哪些规定？ 39
14．田园综合体、特色小镇、乡村民宿等项目引入后，需要修改原有乡规划、村庄规划的，应当如何履行审批程序？ 40
15．田园综合体、特色小镇等项目建设中，涉及村庄整治规划编制的，应遵循哪些基本要求？ 40
16．乡村规划师在当地田园综合体建设中主要有哪些保障和作用，对特色小镇、田园综合体等乡村振兴建设项目有何作用？ 41
17．造成各类规划调整的主要因素有哪些，有关部门如何最大限度地避免规划修编或调整？ 41
18．特色小镇、田园综合体等项目实施中，如何防范及处理因规划调整带来的不可抗力风险？ 42
【疑难问题】 43
特色小镇、田园综合体等各类乡村振兴项目规划中，应如何认识国家政策提出的“多规合一、一张蓝图”的问题？ 43
第三篇 “资源取得”——土地篇 46
一、我国土地制度基本概述 46
二、相关概念简述 47
（一）所有权及土地所有权制度 47
（二）建设用地 48
（三）集体土地所有权 48
（四）集体建设用地使用权 48
（五）农用地 49
（六）设施农用地 49
（七）未利用地 49
（八）土地征收 49
（九）农村土地经营权 50
（十）农村集体经营性建设用地入市 50
（十一）农村土地经营权流转 50
（十二）农用地“三权分置” 51
（十三）宅基地“三权分置” 51
（十四）农村三块地改革 52
（十五）城乡建设用地增减挂钩 52
（十六）耕地占补平衡 53
（十七）农村产权交易市场 53
重点、热点、疑难问题及解答 54
【重点、热点问题】 54
1．田园综合体、特色小镇、农村产业融合发展园区等规模化用地的乡村振兴项目建设中一般会涉及什么性质的土地，哪些用途的土地，应如何规划和运营？ 54
2．田园综合体、农村产业融合发展园区、家庭农场、农家乐等建设项目中，如何流转农用地，需要注意的问题有哪些？ 55
3．田园综合体、农村产业融合发展园区项目建设中，有哪些土地适度规模经营方式符合国家政策和法律？ 56
4．田园综合体、农村产业融合发展园区项目建设中，如何取得和运用好设施农用地？ 57
5．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展园区项目建设中，项目主体如何利用“城乡建设用地增减挂钩”制度取得项目建设用地，国家试点区域又有什么样的模式突破？ 60
6．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展园区等项目建设中，全国试点区域取得集体经营性建设用地的模式和程序是怎样的？ 62
7．除了特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展园区中以增减挂钩或集体经营性建设用地入市方式获取建设用地进行项目建设外，如果直接使用宅基地盘活闲置农房打造共享农庄、乡村民宿项目应注意些什么问题？ 64
8．在“三块地”改革的宅基地试点改革中，宅基地是如何实现“有偿退出”为乡村振兴中共享农庄、乡村民宿等项目提供建设用地的？在试点区域内宅基地退出和利用采取哪些方法？ 65
9．田园综合体、特色小镇、农村产业融合发展园区、家庭农场等项目中，如何有效取得农村四荒地进行项目建设？ 67
10．项目主体获取农用地应如何签订农村承包土地经营权流转合同？ 68
11．农村产权交易市场可以完成哪些农村产权交易，如何在农村产权交易市场取得农村产权？ 71
【疑难问题】 72
工商资本、社会资本以及各类投资者投资乡村振兴项目，在取得土地资源和项目推进中如何正确认识农民、农户、村社集体经济组织或村民委员会、土地股份合作社、农民专业合作社、乡镇人民政府、区县人民政府等不同相关利益主体在项目中的地位和作用以及处理好与他们（它们）之间的关系？ 72
文书范本 76
1．农村土地承包经营权出租合同 76
2．农村土地承包经营权转包合同 79
3．农村土地承包经营权股份合作合同 83
4．农村土地承包经营权委托流转协议 87
5．农村集体经营性建设用地使用权出让合同 90
第四篇 “项目推进”——建设篇 97
一、项目建设基本概述 97
二、相关概念 98
（一）乡村公共基础设施 98
（二）乡村公益事业 98
（三）乡村生产经营性用房 98
（四）集体租赁住房 98
（五）特色小镇 99
（六）田园综合体 99
（七）农村产业融合发展园区 99
（八）农家乐 100
（九）乡村民宿 100
（十）家庭农场 100
（十一）共享农庄 101
（十二）休闲农庄 101
重点、热点、疑难问题及解答 101
【重点、热点问题】 101
1．关于特色小镇、田园综合体有哪些重要的政策规范？ 101
2．关于家庭农场、乡村民宿、农家乐等休闲农业，有哪些重要的规范要求？ 103
3．创建农村产业融合发展园，应满足哪些要求，如何申报？ 106
4．申请田园综合体试点立项，应满足哪些条件？ 107
5．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园可以规划建设哪些业态？ 108
6．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园等项目建设中需要占用园地、草地、林地进行建设的，应如何办理审批程序？ 110
7．田园综合体、乡村民宿等项目建设中，涉及休闲农庄、度假酒店等建设，是否需要办理乡村建设规划许可证？ 110
8．田园综合体项目、乡村民宿建设中，涉及在原址上对农户宅基地进行重建或改建的，应如何办理审批程序？ 111
9．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园、乡村民宿等项目建设中，是否需要办理乡村建设工程施工许可证？ 111
10．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园等项目是否需要选聘有资质单位实施项目建设？ 112
11．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园等项目主体与施工企业签订建设工程施工合同应注意哪些方面的法律问题？ 112
12．特色小镇、田园综合体、农村产业融合发展示范园等项目主体应如何进行农村集体经营性建设用地的开发利用？ 116
13．集体建设用地可否用于建设住房，在集体建设用地利用中应该如何认识和区分？ 117
【疑难问题】 118
全国统筹城乡综合配套改革试验区——成都市在城乡统筹试点改革中曾经出现了哪些项目建设模式可供参考借鉴？目前在国家集体土地改革的政策背景下又出现了什么新的建设或投资模式？ 118
文书范本 130
乡村建设项目合作协议 130
第五篇 “资金运营”——投融资篇 135
一、农村投融资制度基本概述 135
二、相关概念 136
（一）农村基础设施投融资 136
（二）农业PPP 136
（三）农村土地经营权抵押融资 136
（四）集体经营性建设用地抵押融资 137
（五）农民住房财产权抵押融资 137
（六）农地流转履约保证保险 137
（七）农业产业链贷款融资 138
（八）涉农扶持资金 138
重点、热点、疑难问题及解答 138
【重点、热点问题】 138
1．当前重点引导和鼓励工商资本参与的农业公共产品和服务供给领域具体有哪些？ 138
2．规范工商资本参与农业领域项目实施的具体措施有哪些？ 139
3．工商资本投资农村公共服务领域项目，有哪些需要加强的政策保障值得关注？ 140
4．当前引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业主要有哪些类型？ 141
5．针对工商资本租赁农地，目前政府有哪些监管措施，哪些方面还需加强规范？ 142
6．目前各地工商资本租赁农地风险防范机制建设有哪些重点要求？ 143
7．鼓励和引导民间资本参与土地整治有哪些具体规定？ 144
8．通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合哪些条件？ 145
9．通过合法流转方式获得承包土地经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合哪些条件？ 145
10．因借款人不履行到期债务，贷款人可依法采取哪些方式处置抵押的农村承包土地经营权？ 145
11．借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合哪些条件？ 146
12．因借款人不履行到期债务，贷款人可依法采取哪些方式处置抵押的农民住房财产权？ 146
13．“特色小镇”项目中主要涉及哪些政策支持资金及融资渠道？ 146
14．“田园综合体”项目中主要涉及哪些可以申领的扶持资金？ 147
15．“农村产业融合发展示范园”项目有哪些投融资支持政策？ 147
【疑难问题】 148
工商资本、社会资本以及城市返乡创业者、投资者参与乡村振兴项目的主要投资方向有哪些，可能会面临那些机会、风险与挑战？ 148
文书范本 150
1．土地整理项目投资协议 150
2．农村土地经营权抵押融资协议 153
3．农民住房财产权抵押融资协议 155
第六篇 “项目招商”——产业篇 158
一、乡村振兴产业发展基本概述 158
二、相关概念 159
（一）农业供给侧结构性改革 159
（二）农业全产业链 160
（三）农村一二三产业融合发展 160
（四）农业新型业态 161
（五）创意农业 161
（六）新型农业经营体系 161
（七）农业联合体 161
（八）农业产业化龙头企业 162
（九）农民专业合作社 162
（十）专业大户 162
（十一）新型职业农民 162
（十二）村股份经济合作社 163
重点、热点、疑难问题及解答 163
【重点、热点问题】 163
1．特色小镇、田园综合体项目运营中，主要涉及哪些新型农业经营主体？ 163
2．国家在培育新型农业经营主体上有哪些产业方面的支持政策？ 163
3．项目主体在运作特色小镇、田园综合体等项目时，如何做好项目的产业发展定位？ 165
4．特色小镇、田园综合体项目运营中，有哪些农业新型业态？ 165
5．特色小镇、田园综合体项目运营中，如何拓展农业旅游、教育、文化等多种功能？ 166
6．特色小镇、田园综合体项目如何运营农业全产业链开发模式？ 166
【疑难问题】 168
在特色小镇、田园综合体等规模化土地投资项目中，如何构架创新的商业模式和利益联结机制，让工商资本、社会资本以及各类投资者与专业合作社、家庭农场、种养大户、新型职业农民等各类新型经营主体建立起共同发展的共享经济模式？ 168
第七篇 “纠纷解决”——司法篇 170
一、农村土地纠纷相关基本概述 170
二、相关概念 171
（一）农村土地承包经营纠纷调解仲裁 171
（二）农村产权仲裁 171
（三）农村产权诉讼 172
（四）无效合同 172
（五）可撤销合同 172
（六）违约责任 173
（七）共同诉讼 173
（八）诉讼代表人 173
（九）情势变更原则 173
重点、热点、疑难问题及解答 174
【重点、热点问题】 174
1．农村土地承包经营纠纷包括哪些类型？ 174
2．因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷，农村土地承包仲裁委员会能否受理？ 174
3．村民委员会或者乡（镇）人民政府调解农村土地承包经营纠纷，应履行哪些程序？ 174
4．农民之间就土地承包经营发生纠纷之后，在调解不成的情况下如何向仲裁机构申请仲裁？需要什么条件？ 175
5．农村土地承包经营纠纷仲裁是否可向当事人收取费用？ 176
6．因超过申请仲裁的时效期间，农村土地承包经营纠纷被仲裁委驳回后，当事人就同一纠纷提起诉讼的，法院是否能够受理？ 176
7．当事人在收到农村土地承包仲裁委员会作出的裁决书或者签收作出的调解书后，就同一纠纷向人民法院提起诉讼的，法院是否能够受理？ 176
8．当事人不服农村土地承包仲裁委员会作出的仲裁裁决，向人民法院提起诉讼的，是否能够被受理？ 177
9．对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，是否可确认为无效？ 177
10．可被认定为宅基地转让无效的行为，主要有哪些？ 177
11．农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同是否有效？ 178
12．发包方未经承包方同意将承包地转包的，转包纠纷如何处理？ 179
13．集体土地所有权人对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的，作为受害人的村民该怎么办？ 179
14．处理农村土地纠纷中，如何适用行政诉讼和行政复议？ 179
【疑难问题】 180
在乡村振兴战略“产业兴旺”的总要求下，各地政府、投资者、集体经济组织以及各类新型经营主体等产业项目主导或参与者，如何在当前诸多相关法律法规还未修改或完善的形势下有效推进农村产业项目，减少法律风险？ 180
第八篇 全国统筹城乡改革试验区、第二批农村改革试验区经验——成都案例篇 182
一、郫都区唐昌镇战旗村集体经营性建设用地入市案例 182
（一）战旗村概况 182
（二）具体措施 183
（三）取得成效 183
二、郫都区三道堰镇青杠树村相关产业发展综合案例 184
（一）青杠树村概况 184
（二）具体措施 185
（三）取得成效 186
三、郫都区红光镇白云村乡村民宿案例 187
（一）白云村概况 187
（二）具体措施 188
（三）取得成效 191
四、郫都区友爱镇农科村集体经营性建设用地作价入股案例 192
（一）农科村概况 192
（二）具体措施 193
（三）取得成效 195
五、温江区和盛镇闲置农房利用案例 197
（一）和盛镇概况 197
（二）具体措施 198
（三）取得成效 199
六、温江区土地经营权抵押融资案例 200
（一）案例简况 200
（二）案例简析 200
七、温江区农村在地资产仓单质押案例 202
（一）案例简况 202
（二）案例简析 202
八、崇州农业共营制案例 204
（一）崇州市概况 204
（二）具体措施 204
（三）取得成效 206
九、浦江明月村文创产业发展案例 207
（一）明月村概况 207
（二）案例简析 207
附录一：关于实施乡村振兴战略的意见 209
中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见（2018年1月2日） 209
附录二：关于农村集体土地相关政策文件汇编 228
全国人民代表大会常务委员会关于延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定（2017年11月4日） 228
全国人民代表大会常务委员会关于延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定（2018年12月29日） 229
中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见（2016年10月30日） 229
中共中央、国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见（2017年1月9日） 234
跨省域补充耕地国家统筹管理办法（2018年3月10日） 241
城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法（2018年3月10日） 245
国土资源部、国家发展改革委关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知（2017年12月7日） 249
自然资源部关于实施跨省域补充耕地国家统筹有关问题的通知（2018年7月26日） 251
自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知（2018年6月25日） 256
城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂实施办法（2018年7月30日） 258
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案（2017年8月21日） 260
附表一：关于田园综合体、特色小镇、农村产业融合发展示范园、乡村民宿、农家乐的政策文件索引 263
附表二：农村投融资相关政策文件索引 264
附表三：建设用地指标取得模式图 265
附表四：集体建设用地入市流程图 267
附表五：集体建设用地上项目开发建设流程图 268
集体土地项目建设中涉及的证书式样 269
