房地产信托风险管理与案例剖析

房地产信托常见的类型包括传统贷款型，股权投资型、复合型和其他创新类型。房地产信托的风险涉及多个方面，既包括宏观经济、货币与地产行业政策等宏观层面，也包括信托项目本身所涉及的信用风险、交易结构风险等微观层面。宏观方面，近年来国家经济形势及货币、地产行业政策发生了很大变化。中国经济在经历了多年的高速增长后，逐步进入调整经济产业结构，保持中高速增长的新时期。伴随经济发展趋势的调整，货币政策亦经历了四万亿时期的宽松供应，到12年中期的适度紧张，再到2014年以来为了保增长，促进企业融资的相对宽松时期。在行业政策方面，房地产行业经历了黄金十年后，相继迎来了国八条、国十条等艰难时刻，致使房地产企业的股权融资、银行贷款融资等渠道受阻，而房地产信托则以其较强的灵活性和相对宽松的监管政策，获得了飞速发展。但是，在当时严厉的调控政策下，企业融资后销售受阻，使得很多房地产信托遭遇兑付危机，给风险控制工作带来了严峻挑战。2014年开始，国家为了去库存、促进消费，逐步松绑地产调控政策，地产企业通过债券、银行信贷等渠道进行融资逐步好转，部分大型地产集团信托融资成本甚至低至5-6%，房地产信托业务开展面临很大困难，